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　　隨著競爭越來越激烈，同質化問題嚴重，開發(fā)商不得不“致力于旅游地產(chǎn)生存、發(fā)展的新探索”。在黎明之前率先突圍，也許用不了太久的時間

　　“海南的許多旅游地產(chǎn)項目，情況很糟糕，空置率非常驚人。”海南坤城置業(yè)投資有限公司董事長嚴增接受《國際金融報》記者獨家采訪時表示，旅游地產(chǎn)該到洗牌的時候了。

　　嚴增介紹，海南許多以旅游地產(chǎn)招牌吸引人的項目，現(xiàn)在陷入了死循環(huán)——投資者發(fā)現(xiàn)，那些靠海的所謂海景房，里面的家具和電視等物品，一年基本上壞掉了，產(chǎn)權所有人回來后發(fā)現(xiàn)，度假房基本上不能住，因為打掃衛(wèi)生、交完水電費處理完停水停電等問題，就需要兩三天以上，度假的心情早已消失，最后他們也往往會住酒店，而物業(yè)公司也因為收不上管理費，環(huán)境衛(wèi)生無人打掃，導致物業(yè)與房主互相扯皮，死循環(huán)由此形成。

　　蜂擁而上

　　地產(chǎn)商殺入旅游風景區(qū)

　　隨著商品房市場的火熱，以及國家對房價項目的調控升級，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把熱情傾向于旅游地產(chǎn)項目。

　　2012年，國內旅游地產(chǎn)投資總額超過萬億元，今年旅游地產(chǎn)的投資依然在持續(xù)升溫。從海南到吉林，從新疆到江蘇，地產(chǎn)商的身影幾乎遍布每個旅游風景區(qū)。有關資料顯示，包括世茂、龍湖、萬科、恒大、中弘、富力、碧桂華、華僑城等在內的前100名房企中，至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領域。

　　與此同時，國務院發(fā)布的《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設成為國民經(jīng)濟之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商更從中發(fā)現(xiàn)了重要商機。

　　據(jù)《國際金融報》記者了解，世茂集團近年來在旅游地產(chǎn)領域動作明顯。世茂已在大連、煙臺、武漢、上海、福州、海南等地提前布局，擬投資千億元以上。其中，大連御龍海灣、武漢龍灣已成為世茂旅游地產(chǎn)矩陣的旗艦。

　　在房地產(chǎn)調控日益趨緊的大背景下，轉型已成為許多品牌地產(chǎn)商的共同意愿，其中向旅游地產(chǎn)轉型，幾乎成了各地產(chǎn)商的不二選擇。

　　“相對于住宅市場，旅游地產(chǎn)還有著較好的機會。”嚴增如是認為。

　　中國指數(shù)研究院上海總經(jīng)理羅勇成表示，一方面，旅游市場的擴大，促進了開發(fā)商投資旅游地產(chǎn)的激情。另一方面，住宅市場面臨緊縮，而旅游地產(chǎn)作為旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結合體，憑借強大的經(jīng)濟杠桿效應以及政策導向性優(yōu)勢更加明顯，無疑成為開發(fā)商的一針強心劑。

　　“目前國內的旅游地產(chǎn)看似熱鬧，但成功的案例幾乎沒有。”世茂集團助理總裁兼營銷中心總經(jīng)理蔡雪梅說，旅游地產(chǎn)興起之初，全國不乏大量以旅游地產(chǎn)為名、實際僅為普通住宅開發(fā)的項目，其實質是圈占風景區(qū)土地進行單純住宅開發(fā)，這造成了對稀缺自然資源的低效利用。無論哪種形態(tài)，當前旅游地產(chǎn)結構中以住宅為主導，項目復合功能不足、持續(xù)發(fā)展能力不強的狀況并沒有根本改觀。

　　突圍選擇

　　用項目產(chǎn)權綁住游客心

　　12月的茅山，風景依然秀麗。在茅山周圍冒出了一批別墅項目，它意味著，旅游強勢來襲。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)別墅頻道不完全統(tǒng)計，目前落址在茅山風景區(qū)周圍的別墅項目共6個，美加國際度假村就位列其中。

　　《國際金融報》記者發(fā)現(xiàn)，在美加國際，來自上海的客人特別多。

　　“針對目前國內旅游地產(chǎn)的種種弊端，結合中國房地產(chǎn)市場的實際，我們開發(fā)出分權度假模式。”美加國際董事長周永林接受《國際金融報》記者采訪時透露，目前美加模式已起到非常好的效果，雖然美加國際在茅山的項目賣得比相鄰的項目要貴一些，每份產(chǎn)權要5.98萬元，但還是賣得特別好。他告訴記者，美加國際計劃在2015年之前，在中國旅游勝地的網(wǎng)點，擴張到300個以上。

　　所謂的美加模式，就是美加國際在旅游景區(qū)投資建立國際度假村和酒店，其把度假房分成10份股權，投資者享有40年產(chǎn)權，每年可享受28天的度假時間，28天可以在美加國際旗下的連鎖項目、加盟、協(xié)議合作項目進行置換。也就是說，只要擁有美加國際的一處項目產(chǎn)權，就可以享受其在全球范圍內的所有項目的度假權利。

　　周永林表示，這是在國際上流行的分時度假的基礎上，進行的一種結合中國實際情況的創(chuàng)新，通過美加的投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、管理公司、國際旅行社、以及網(wǎng)絡服務等五位一體的針對性連鎖環(huán)節(jié)，解決了分時度假容易引起的矛盾和爭議，也解決了旅游項目投資以后的空置化、運營虧損等一系列問題。

　　和美加國際一樣，世茂同樣玩起了“旅居模式”。

　　“想要旅游地產(chǎn)活起來，最重要的是要有居者，一定要具備、滿足人們可以在里面長期居住的元素和關鍵需求。在世茂的‘旅居地產(chǎn)’的模式下，豐富的生活配套設施成為必備模塊甚至是主角。住宅反而成為配角，僅僅成為了人們要在此休閑、度假、生活的必備配套。它不同于1.0版單純的資源型，也不僅僅是2.0版主題性度假產(chǎn)品，而是在此兩者基礎之上的3.0版旅居地產(chǎn)。”蔡雪梅表示。

　　也就是說，世茂旅游地產(chǎn)，更注重功能的配套，使人能真正想住在此地。

　　實際上，隨著競爭越來越激烈，同質化問題嚴重，開發(fā)商不得不“致力于旅游地產(chǎn)生存、發(fā)展的新探索”。在黎明之前率先突圍，也許用不了太久的時間。