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從量到質(zhì) 旅游地產(chǎn)全面深入發(fā)展時代將至

文旅界 2014.02.28 13:59 閱讀量：57096

隨著國家明確提出要將旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟的國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，中國已成為世界第四大旅游消費國，度假

　　隨著國家明確提出要將旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟的國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，中國已成為世界第四大旅游消費國，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻產(chǎn)物，近年開始了一次從量變到質(zhì)變的蛻變。

　　A 旅游地產(chǎn)外延在豐富

　　“隨著居民生活水平的提升和對品質(zhì)生活的追求，自然歷史資源、私人產(chǎn)權(quán)物業(yè)和專業(yè)化服務(wù)等相結(jié)合的旅游度假正迅速興起。”原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認為，中國旅游業(yè)，正在成為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契合點。

　　專家指出，國內(nèi)旅游地產(chǎn)正從概念地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級。更多的開發(fā)商會選擇以旅游為開發(fā)主導，推出綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動的大型復合度假項目，或者大型區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)，實現(xiàn)旅游、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)三者間的相互轉(zhuǎn)換、相互影響、相互驅(qū)動，以旅游帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動地產(chǎn)開發(fā)，以地產(chǎn)促進旅游。這種綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大旅游地產(chǎn)有兩大典型代表，分別是以迪士尼樂園為代表的縱向上下游產(chǎn)業(yè)模式和以華僑城、雅居樂為代表的橫向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)模式。

　　眼下，旅游地產(chǎn)有兩大發(fā)展趨勢尤為明顯，首先是參與主體開始多元化，服務(wù)鏈條逐漸度假化。以往旅游地產(chǎn)參與主體多是地產(chǎn)企業(yè)，但隨著國家對旅游業(yè)的鼓勵發(fā)展，對旅游金融門檻的放寬，推動了大量旅游產(chǎn)業(yè)鏈條企業(yè)進入旅游地產(chǎn)開發(fā)，以宋城等旅游演藝公司，泰康等險資企業(yè)，途家、私享家等線上線下酒店企業(yè)為代表的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條上下游企業(yè)開始大量進軍旅游地產(chǎn)，豐富完善旅游地產(chǎn)的內(nèi)容。

　　其次是開始從住宅物業(yè)銷售中的資源導向轉(zhuǎn)向客戶旅居的體驗服務(wù)導向。目前仍以旅游地地產(chǎn)為主體的中國旅游地產(chǎn)市場，不再簡單依托于周邊的資源環(huán)境，開始更多地強調(diào)消費者的旅居過程體驗，并注重售后服務(wù)的前置和可持續(xù)性。對此，運作海南三亞某大型旅游地產(chǎn)項目的負責人就深有感觸：旅游地產(chǎn)的成敗是與運營方式密切相關(guān)的。

　　B 第三方運營團隊搶占旅游地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

　　國內(nèi)一位旅游大省的旅游局長曾公開表示，休閑旅游地產(chǎn)絕非只是房產(chǎn)+資源的簡單融合，而是高度合理的嫁接，集旅游、休閑、度假、居住為一體，實現(xiàn)更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和利益最大化的投資價值的產(chǎn)品。也就是說，旅游地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈更需要專業(yè)的運營團隊對各種資源進行深度整合。

　　克而瑞信息技術(shù)有限公司旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯點評說，消費需求的轉(zhuǎn)變促進旅游地產(chǎn)大發(fā)展，以前旅游地產(chǎn)大多是景觀地產(chǎn)，現(xiàn)在除了硬件還有軟件方面的需求。旅游地產(chǎn)高速發(fā)展階段還有很多軟性服務(wù)需要提高和改善，而這些是開發(fā)商未來要關(guān)注的重點。

　　目前一些國內(nèi)旅游度假地產(chǎn)貼著旅游度假的標簽，但并沒有完備的配套設(shè)施，衣食住行都不方便。業(yè)內(nèi)人士表示，由于度假地產(chǎn)不能像第一居所那樣受到業(yè)主的貼身照看，所以更需要過硬的后續(xù)管理服務(wù)。

　　事實上，如何“讓不動產(chǎn)動起來”，是發(fā)展商正在不斷努力解決的問題。

　　“閑時空置率”一直是旅游地產(chǎn)被詬病的問題，也讓置業(yè)者對旅游地產(chǎn)物業(yè)的價值產(chǎn)生了顧慮。以度假屋出租、分時度假管理為主要業(yè)務(wù)的“私享家”創(chuàng)始人兼CEO張晚華表示，現(xiàn)在有越來越多的度假人群不太喜歡住五星級酒店，而有家庭氛圍的度假屋承租需求相當大。以美國2011年的度假屋出租市場為例，其份額占到酒店市場的37%，擁有890億美元的出租收益，“因為人口基數(shù)的原因，我們將來的份額一定會比美國大很多。這項業(yè)務(wù)的潛力還是很大的，我們公司每年的營業(yè)額有200%的增速。”

　　另一家中高端度假公寓在線平臺“途家”，是中國首個依托國際領(lǐng)先的分散式酒店管理經(jīng)驗和專業(yè)服務(wù)標準，通過管家服務(wù)、托管服務(wù)以及度假交換等方式，緊密結(jié)合線下旅游地不動產(chǎn)存量以及線上優(yōu)質(zhì)的呼叫中心服務(wù)的新型平臺，目前在國內(nèi)也做得風生水起。

　　“這兩家公司以第三方服務(wù)介入旅客、買家與旅游地產(chǎn)項目溝通過程中，通過網(wǎng)站、手機APP等渠道，吸納意向客戶;又與旅游地產(chǎn)項目建立合作聯(lián)系，將旅游地產(chǎn)物業(yè)打造成為酒店式公寓類產(chǎn)品，通過高端標準化服務(wù)，大大提高旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值。”雅居樂集團表示，將整合旗下的旅游地產(chǎn)項目，與國內(nèi)知名的度假屋出租管理公司合作，共同解決讓度假物業(yè)“動起來”的問題。

　　目前，已有旅游地產(chǎn)項目在“分時度假”的出租收益中取得了可觀的投資回報。比如有“海南最令人期待海岸線”的清水灣一線海景酒店式公寓便是一例。記者了解到，今年春節(jié)，清水灣兩房單位的每晚租金達到2000元，三房更是達到每晚3000元，基本可以與月供款相抵。

　　C 大產(chǎn)業(yè)衍生大通路大平臺

　　除了物業(yè)托管機構(gòu)，旅行社、旅游網(wǎng)站也不再是旅游地產(chǎn)的旁觀者，紛紛加入到這條產(chǎn)業(yè)鏈當中，比如一些房企組織到云南、海南的看房團，推手就是旅行社。

　　值得一提的是，旅游地產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展還催生了大通路、大平臺支持。

　　案例

　　旅游地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自平臺渠道

　　萬達集團之所以閃電般購入旅行社，旨在將旅游業(yè)和旅游地產(chǎn)等項目打通，并且通過幾年的磨合，能夠和萬達旗下的酒店或文化旅游城等產(chǎn)生協(xié)同作用。

　　據(jù)旅游財富網(wǎng)介紹，其首創(chuàng)的“旅游地產(chǎn)B2C全程服務(wù)解決方案”有效解決了項目異地整合營銷和業(yè)主物業(yè)售后增值服務(wù)等核心問題。B2C模式為旅游地產(chǎn)項目提供“項目定位、系統(tǒng)整合營銷、售后服務(wù)和品牌推廣”四大服務(wù)模塊，幫助開發(fā)商實現(xiàn)地產(chǎn)與旅游的結(jié)合，幫助購房者實現(xiàn)旅游地產(chǎn)“度假、養(yǎng)生、投資”三大核心價值。

　　專家認為，這種基于全程服務(wù)模式，創(chuàng)造性地引入旅行社資源，把旅游地產(chǎn)、景區(qū)、酒店、休閑運動等資源打包，形成創(chuàng)新的“度假置業(yè)游”和“旅居”的產(chǎn)品，與企業(yè)運作的模式異曲同工，且更具普適性。

　　目前這種“大產(chǎn)業(yè)、大通路、大平臺——打通旅游與地產(chǎn)對接通道”的模式已經(jīng)得到業(yè)內(nèi)認可，已有100多家中外旅行社與旅游財富網(wǎng)洽談“度假置業(yè)游”合作事宜。

旅游地產(chǎn)