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旅游地產擺脫誘惑是不是很難

文旅界 2013.11.23 09:40 閱讀量：24570

旅游地產正在被開發商和投資者追捧，但需要提醒注意的是，旅游地產雖然成本較低，但卻與旅客流量、客源地的交通以及周邊環境價值正相關。樓市限購政策……

　　旅游地產正在被開發商和投資者追捧，但需要提醒注意的是，旅游地產雖然成本較低，但卻與旅客流量、客源地的交通以及周邊環境價值正相關。

　　樓市限購政策不見放松，轉型之際，房地產企業都在拼命尋找新的市場機會。不限購、不限價的旅游地產正成為不少房地產企業的重點選擇對象之一。

　　我國的旅游地產最早出現于上世紀80 90年代，起步較晚。近年來，隨著城市房地產開發重心逐漸偏移，房地產市場進入了新一輪整合過渡期。市場投資和消費模式的逐漸轉變，旅游交換平臺的逐步形成，使旅游地產業進入了新一輪發展時期。旅游地產類型也順勢從單一的酒店、主題公園轉向游樂設施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發展態勢。

　　從去年開始，我國包括旅游地產在內的旅游產業發展迅猛，單個投資旅游地產項目動輒數百億元，涉及企業之多，令市場炫目。據了解，去年僅一季度進入旅游產業的“游資”就高達2600億元，其中很大一部分投資旅游地產，今年全行業投資有望繼續超萬億元，成為服務業的重要增長點。

　　旅游地產正在成為從其他行業撤出的游資的新出路。旅游地產為什么受到房企的青睞?大家都會算一筆賬，一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報時間可以達到50年以上。而旅游地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。

　　但需要投資者謹慎的是，旅游地產雖然成本較低，但卻與旅客流量、客源地的交通以及周邊風景價值正相關。

　　一方面，當前的旅游投資商是以旅游地產投資的收益來補充旅游投資的長期性;另一面，旅游的人氣效應又有力地構成了旅游地產的價值，形成可持續的升值效應。從投資的層面來說，因為旅游地產的操作倚重于經營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。這從客觀上需要操作團隊具有極高的專業性，并持有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

　　實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發相結合的。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅游與地產之間互補互助關系非常重要。

　　眾所周知，旅游生態度假項目的開發先期通常需要大量的資金，多家企業抱團也是必然之舉，何況是在目前地產信貸嚴查之時。然而對于旅游度假項目，光看其美妙前景還不行，還得仔細分析項目建成的收益。

　　旅游度假項目收益來源主要由旅游項目收益、酒店收益、商業地產租金收益和部分住宅銷售收益。可以分析，旅游、酒店、商業地產租賃所涉及的資金回籠一般都較慢，因為這部分收益是一個長期漸進的過程;部分住宅的銷售收益對資金回籠來說應該是重頭戲，這一塊也應該是旅游生態度假項目開發的重要利潤來源。我認為，與其說房地產商看好旅游項目的收益，不如說其看好旅游地產的收益。

　　當然，旅游行業是國家重點支持的行業，以旅游的名義開發地產不會受國家政策調控。開發商的眼光和智慧的確令人欽佩，在住房市場調控日益常態化的今天，不出意外，旅游地產或許將成諸多房企利潤增長新的亮點。

　　但我們還需看到的是，無論是旅游地產、文化地產還是商業地產或者教育地產，也許打的招牌不一樣，但其本質與利潤的終極來源還在于土地的增值收益上。

　　其實，房地產行業存在的很多問題，如土地財政問題、房價高企的問題、開發商囤地捂盤的問題，其根子還在于如何對待土地的增值收益上。

　　旅游地產為何火爆?當然與旅游行業的政策優惠有關，也與旅游業的蓬勃發展前景有關，但這只是表層，更重要的仍是在于土地，在于城鎮化建設過程中土地的增值收益大幅增長。其實，如何分配土地增值收益，是解決房地產行業很多問題的一個前提或者根本點。

　　可以預測，在國家不斷增大對保障房、公租房、廉租房供應后，在不遠的將來，高端商品房、旅游度假住宅區或將成為市場資金關注的亮點。這樣的亮點已經在迅速吸引房企的目光，想擺脫這誘惑，確實有點難。

　　(作者系中國城市經濟文化研究會秘書長)

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