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旅游地產(chǎn)擺脫誘惑是不是很難

文旅界 2013.11.23 09:40 閱讀量：25337

旅游地產(chǎn)正在被開發(fā)商和投資者追捧，但需要提醒注意的是，旅游地產(chǎn)雖然成本較低，但卻與旅客流量、客源地的交通以及周邊環(huán)境價值正相關(guān)。樓市限購政策……

　　旅游地產(chǎn)正在被開發(fā)商和投資者追捧，但需要提醒注意的是，旅游地產(chǎn)雖然成本較低，但卻與旅客流量、客源地的交通以及周邊環(huán)境價值正相關(guān)。

　　樓市限購政策不見放松，轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)企業(yè)都在拼命尋找新的市場機(jī)會。不限購、不限價的旅游地產(chǎn)正成為不少房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)選擇對象之一。

　　我國的旅游地產(chǎn)最早出現(xiàn)于上世紀(jì)80 90年代，起步較晚。近年來，隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)重心逐漸偏移，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪整合過渡期。市場投資和消費(fèi)模式的逐漸轉(zhuǎn)變，旅游交換平臺的逐步形成，使旅游地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪發(fā)展時期。旅游地產(chǎn)類型也順勢從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂設(shè)施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢。

　　從去年開始，我國包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，單個投資旅游地產(chǎn)項目動輒數(shù)百億元，涉及企業(yè)之多，令市場炫目。據(jù)了解，去年僅一季度進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)的“游資”就高達(dá)2600億元，其中很大一部分投資旅游地產(chǎn)，今年全行業(yè)投資有望繼續(xù)超萬億元，成為服務(wù)業(yè)的重要增長點(diǎn)。

　　旅游地產(chǎn)正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新出路。旅游地產(chǎn)為什么受到房企的青睞?大家都會算一筆賬，一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。

　　但需要投資者謹(jǐn)慎的是，旅游地產(chǎn)雖然成本較低，但卻與旅客流量、客源地的交通以及周邊風(fēng)景價值正相關(guān)。

　　一方面，當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補(bǔ)充旅游投資的長期性;另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力地構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)的升值效應(yīng)。從投資的層面來說，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。這從客觀上需要操作團(tuán)隊具有極高的專業(yè)性，并持有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

　　實(shí)際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。

　　眾所周知，旅游生態(tài)度假項目的開發(fā)先期通常需要大量的資金，多家企業(yè)抱團(tuán)也是必然之舉，何況是在目前地產(chǎn)信貸嚴(yán)查之時。然而對于旅游度假項目，光看其美妙前景還不行，還得仔細(xì)分析項目建成的收益。

　　旅游度假項目收益來源主要由旅游項目收益、酒店收益、商業(yè)地產(chǎn)租金收益和部分住宅銷售收益。可以分析，旅游、酒店、商業(yè)地產(chǎn)租賃所涉及的資金回籠一般都較慢，因?yàn)檫@部分收益是一個長期漸進(jìn)的過程;部分住宅的銷售收益對資金回籠來說應(yīng)該是重頭戲，這一塊也應(yīng)該是旅游生態(tài)度假項目開發(fā)的重要利潤來源。我認(rèn)為，與其說房地產(chǎn)商看好旅游項目的收益，不如說其看好旅游地產(chǎn)的收益。

　　當(dāng)然，旅游行業(yè)是國家重點(diǎn)支持的行業(yè)，以旅游的名義開發(fā)地產(chǎn)不會受國家政策調(diào)控。開發(fā)商的眼光和智慧的確令人欽佩，在住房市場調(diào)控日益常態(tài)化的今天，不出意外，旅游地產(chǎn)或許將成諸多房企利潤增長新的亮點(diǎn)。

　　但我們還需看到的是，無論是旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)或者教育地產(chǎn)，也許打的招牌不一樣，但其本質(zhì)與利潤的終極來源還在于土地的增值收益上。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)存在的很多問題，如土地財政問題、房價高企的問題、開發(fā)商囤地捂盤的問題，其根子還在于如何對待土地的增值收益上。

　　旅游地產(chǎn)為何火爆?當(dāng)然與旅游行業(yè)的政策優(yōu)惠有關(guān)，也與旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展前景有關(guān)，但這只是表層，更重要的仍是在于土地，在于城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中土地的增值收益大幅增長。其實(shí)，如何分配土地增值收益，是解決房地產(chǎn)行業(yè)很多問題的一個前提或者根本點(diǎn)。

　　可以預(yù)測，在國家不斷增大對保障房、公租房、廉租房供應(yīng)后，在不遠(yuǎn)的將來，高端商品房、旅游度假住宅區(qū)或?qū)⒊蔀槭袌鲑Y金關(guān)注的亮點(diǎn)。這樣的亮點(diǎn)已經(jīng)在迅速吸引房企的目光，想擺脫這誘惑，確實(shí)有點(diǎn)難。

　　(作者系中國城市經(jīng)濟(jì)文化研究會秘書長)

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