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解約不斷高端酒店業(yè)迎大洗牌

文旅界文章來源：北京商報 2014.06.19 10:28 閱讀量：56472

目前中國高端酒店市場上，正接連出現(xiàn)高端酒店關(guān)閉和放棄進(jìn)駐的情況，高端酒店的淘汰潮已經(jīng)暗暗涌動。其原因

　　一邊是馬不停蹄地急速擴(kuò)張，一邊又是與業(yè)主糾紛不斷，知名品牌屢屢折戟。目前中國高端酒店市場上，正接連出現(xiàn)高端酒店關(guān)閉和放棄進(jìn)駐的情況，高端酒店的淘汰潮已經(jīng)暗暗涌動。其原因在于，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)增長潛力巨大的酒店巨頭大力進(jìn)駐導(dǎo)致客房數(shù)量迅速增長。人們不得不重新審視國際酒店巨頭在華的急速擴(kuò)張。

　　酒店巨頭屢遭“下課”

　　翻閱資料可以看到，萬豪、洲際、凱賓斯基、希爾頓等國際酒店管理集團(tuán)在國內(nèi)均有被“下課”的歷史。在青島市，德國凱賓斯基飯店開業(yè)才一年就關(guān)閉了;洲際在國內(nèi)被戲稱為被評為“最易分手酒店品牌”，從2008年至今洲際已經(jīng)經(jīng)歷六起“分手”事件;美高梅國際酒店集團(tuán)更是在近期放棄了一項原定進(jìn)駐大連市的計劃。

　　另一方面，國內(nèi)的大業(yè)主也正在嘗試自己創(chuàng)立酒店品牌。今年上半年，北京萬達(dá)鉑爾曼酒店、廊坊萬達(dá)希爾頓逸林酒店因業(yè)績無法達(dá)到萬達(dá)預(yù)期效果，管理權(quán)被萬達(dá)收回，品牌則更換為萬達(dá)自有的“萬達(dá)嘉華”品牌。去年11月，北辰實業(yè)股份有限公司也與洲際集團(tuán)分手，收回旗下酒店經(jīng)營權(quán)。

　　“三公消費”受限令高端酒店低迷

　　來自中國旅游飯店業(yè)協(xié)會發(fā)布的信息顯示，今年一季度五星級飯店平均出租率為49.08%;平均房價為678.31元人民幣;單房收益為332.89元人民幣。對此，華美酒店顧問機構(gòu)首席執(zhí)行官趙煥焱表示，“國際通行的標(biāo)準(zhǔn)是，入住率低于60%的酒店就很難保本了”。換言之，中國酒店市場已出現(xiàn)了逐步放緩的跡象，業(yè)主方當(dāng)下的投資風(fēng)險正越來越大。

　　芒果網(wǎng)酒店業(yè)務(wù)部營銷負(fù)責(zé)人表示，“三公消費”受限、消費市場低迷等因素是今年高端酒店利潤下降的主要原因，給高端酒店生存帶來不小的考驗。

　　“去年以來，以商旅客人為主的高端商務(wù)會議型酒店入住率驟減。”廈門某五星酒店大堂經(jīng)理丁小姐透露，不僅入住率下降，很多高星級酒店的價格跌幅甚至超過了20%。

　　武漢一外資五星級酒店的高層也證實了上述說法。據(jù)了解，今年的幾大假期，高端酒店沒有出現(xiàn)“一房難求”的火爆場景，平均入住率僅有60%左右。即便不少高端酒店價格同比下降過百元，也沒能對提高入住率奏效。

　　“新政策的實施對高端酒店而言，還不至于到了絕境，但也不容樂觀。”五星級酒店銷售人員林先生說，這兩個月來，酒店會議、住房需求都有不同程度的減少，空房也比往年同期增加不少。“酒店推介和特價活動，也比往年多了很多場。”據(jù)林先生透露，以前他們每年會舉辦三四場酒店推介，今年僅下半年就舉行了七八場，加上年底的估計會達(dá)到10場。

　　泡沫初現(xiàn)管理費成導(dǎo)火索

　　“應(yīng)該說，在一些低商務(wù)客流的省級城市，未來奢華酒店的泡沫會很大。”羅蘭貝格大中華區(qū)合伙人王榮指出。在他看來，高端酒店的客人大多是商務(wù)出差的人群，個人旅游者或旅行社的占比并不大。那些商務(wù)活躍程度不高的二線城市，未來很可能遭遇經(jīng)營困境。

　　高端酒店一位高管稱，五六年前中國酒店市場的局面已完全改變，未來，入住率會隨著市場飽和而越來越低。其表示，在他的觀察中，酒店業(yè)績表現(xiàn)不佳，而管理費又居高不下，已經(jīng)成為引發(fā)業(yè)主方與管理方矛盾的導(dǎo)火索。“以前酒店生意好做的時候，雖然管理成本高，但業(yè)主從心理上還能接受;但現(xiàn)在，這樣的高成本已經(jīng)有許多業(yè)主接受不了了。再加上一部分管理費用不透明，雙方的扯皮、糾紛就沒有斷過。”

　　據(jù)介紹，在中國通常是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)大廈，然后委托酒店管理集團(tuán)經(jīng)營。開發(fā)公司會向酒店管理集團(tuán)支付總營業(yè)額(包括餐飲收入)的3%-5%，作為委托費。過分競爭導(dǎo)致客房入住率出現(xiàn)下滑，其結(jié)果是開發(fā)公司無力負(fù)擔(dān)委托費，開始要求解除合約或減少委托費。

　　除了管理費的分歧外，前期評估不足也會為雙方日后的沖突埋下“地雷”。據(jù)悉，一些管理公司為了爭奪市場份額，未對項目的選址、硬件設(shè)施等進(jìn)行審慎評估。業(yè)主方有時也會盲目追逐奢華品牌，他們經(jīng)常以酒店品牌的豪華程度與知名度作為選擇標(biāo)準(zhǔn)，而忽略了酒店定位是否與自身物業(yè)相匹配。

　　高端酒店解約背景

　　眾多案例表明，大部分管理合同的解約是基于以下背景原因：

　　1.業(yè)主的盲目投資和管理方的盲目簽約

　　在雙方投資和管理理念差異巨大且尚未了解對方之前，即倉促簽約必然會導(dǎo)致雙方在日后的合作中摩擦不斷。盲目合作可能導(dǎo)致品牌與酒店不相匹配。例如，酒店硬件條件和品牌標(biāo)準(zhǔn)不匹配、區(qū)域位置和品牌發(fā)展戰(zhàn)略不匹配、目標(biāo)市場和品牌定位不匹配等。

　　2.成本預(yù)算的離心

　　一般而言，管理方總希望酒店加大投入以提升其品牌形象，業(yè)主方則盡量控制成本以較早地或更好地獲得投資回報。

　　3.管理控制的欲望沖突

　　酒店全權(quán)委托管理商業(yè)模式的基礎(chǔ)是業(yè)主投資酒店，然后將酒店的管理權(quán)讓渡于管理方。因此絕大多數(shù)管理方非常排斥和抗拒業(yè)主干涉酒店的日常經(jīng)營，但業(yè)主從其資產(chǎn)管理風(fēng)險的角度和其作為投資人的地位出發(fā)，大多希望能夠一定程度地參與或監(jiān)管酒店的經(jīng)營，有的時候有些業(yè)主管控欲望如果過強，會讓管理方步履維艱。

　　4.國外酒店品牌的文化障礙

　　管理方在品牌異域拓展的過程中，其標(biāo)準(zhǔn)化趨勢和本土化趨勢未能平衡協(xié)調(diào)，有的品牌過多強調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化從而導(dǎo)致本土化的需求被忽略，而另一些則過分重視本土化而未能維持其品牌標(biāo)準(zhǔn)的一致和統(tǒng)一。文化差異障礙也導(dǎo)致了國外酒店品牌在中國的水土不服，影響了雙方之間合作和交流的順暢。

　　5.人力資源短缺

　　管理方在中國的快速擴(kuò)張導(dǎo)致各方面的人力資源出現(xiàn)嚴(yán)重不足，員工缺乏足夠的培訓(xùn)和經(jīng)驗，從而導(dǎo)致管理能力和服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重下降。作為人力資源短缺的后果之一，頻繁的人事變動不僅使酒店管理集團(tuán)的上層管理理念和戰(zhàn)略發(fā)展思路混亂，也使酒店本身的經(jīng)營出現(xiàn)各種問題。

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